Con la llegada de un nuevo año, muchos arrendatarios revisan sus finanzas ante los ajustes que suelen presentarse en enero. Aunque algunos ingresos aumentan —como el salario mínimo—, también se incrementan diversos gastos, entre ellos matrículas educativas, cuotas de salud, administración de conjuntos residenciales y el canon de arrendamiento. Sin embargo, la ley colombiana establece límites claros sobre cuándo y cómo puede subir el arriendo.
De acuerdo con la Ley 820 de 2003, cualquier aumento en el canon de arrendamiento debe ajustarse a lo dispuesto por esta norma. En primer lugar, el incremento no puede superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Aunque el DANE aún no ha publicado el dato definitivo de inflación para el cierre de 2025, las estimaciones lo ubican alrededor del 5 %.
Así, por ejemplo, si un arrendatario pagaba COP 1.000.000 mensuales en 2025, en 2026 el nuevo canon no podría superar los COP 1.050.000, siempre que se cumplan las condiciones legales para el ajuste.
No obstante, es importante aclarar que el aumento no se aplica automáticamente con el cambio de año. La ley establece que el ajuste solo puede realizarse cada 12 meses contados desde la fecha de inicio del contrato. Es decir, si el contrato fue firmado el 5 de julio, el incremento solo podrá cobrarse a partir de esa fecha y no desde el 1.º de enero.
Casos en los que no se puede aumentar el arriendo
La Ley 820 de 2003 señala al menos dos situaciones en las que el arrendador no puede cobrar un incremento en el canon:
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Cuando el arrendatario lleva menos de 12 meses en el inmueble. Aunque haya iniciado un nuevo año calendario, el primer ajuste solo puede hacerse una vez se cumpla un año completo de ejecución del contrato.
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Cuando el canon supera el 1 % del valor comercial del inmueble. La norma indica que dicho valor comercial no puede exceder el doble del avalúo catastral vigente, tal como lo establece el artículo 18 de la ley.
Finalmente, para que el aumento sea válido, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario, informando tanto el monto del incremento como la fecha exacta en la que este empezará a aplicarse.