El incremento del salario mínimo y el cierre de la inflación de 2025 han generado presión sobre los costos de edificios y conjuntos residenciales en Colombia. Como resultado, desde el 1° de enero muchos copropietarios comenzaron a recibir notificaciones con ajustes en la cuota de administración, lo que ha despertado dudas sobre su legalidad y los criterios usados para calcularlos.
En varios conjuntos, el nuevo valor apareció en carteleras, recibos o comunicaciones de la administración. Sin embargo, no siempre es claro por qué en algunos casos el aumento fue cercano al 23 %, mientras que en otros se aplicó un ajuste alrededor del 5,1 %.
Para 2026, el salario mínimo tuvo un alza del 23 % y la inflación (IPC) cerró 2025 en 5,1 %. Ambos indicadores impactan directamente los gastos de las copropiedades, especialmente en rubros como vigilancia y seguridad privada, servicios de aseo, personal administrativo, mantenimiento y contratos tercerizados.
¿Qué índice se debe usar para el aumento?
La normativa no obliga a utilizar ni el salario mínimo ni el IPC como referencia automática. La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, no fija un porcentaje máximo para el ajuste anual de la cuota de administración, ni establece una fórmula específica para calcularlo.
Lo que sí exige la ley es que el valor de la cuota sea definido por la Asamblea General de Copropietarios, junto con la aprobación del presupuesto anual del edificio o conjunto.
Para que un aumento sea válido, deben cumplirse tres condiciones básicas:
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La administración debe presentar un presupuesto detallado.
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Ese presupuesto debe ser discutido y aprobado en asamblea.
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El nuevo valor debe quedar registrado en un acta formal.
Si este procedimiento no se cumple, no existe sustento legal para cobrar una cuota superior a la anterior.
Por qué en algunos casos el aumento llega al 23 %
En los últimos días, varios conjuntos han aprobado incrementos cercanos al 23 %, alineados con el aumento del salario mínimo. Esto ocurre cuando la asamblea aprueba presupuestos que reflejan mayores costos en contratos directamente ligados a ese indicador, como los de vigilancia, aseo y personal operativo.
Por ejemplo, si en 2025 una copropiedad tenía una cuota mensual de COP 400.000:
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Con un ajuste basado en el IPC de 5,1 %, la cuota subiría COP 20.400 y quedaría en COP 420.400.
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Con un aumento equivalente al salario mínimo (23 %), el incremento sería de COP 92.000, llevando la cuota a COP 492.000.
En ambos escenarios, el factor determinante no es el indicador utilizado, sino la aprobación formal del presupuesto y del valor final en la asamblea.
Sobre este tema, el presidente Gustavo Petro se pronunció recientemente en redes sociales, sugiriendo a las asambleas tomar la inflación como referencia y no trasladar de manera automática el aumento del salario mínimo a toda la cuota de administración.
Cuándo no se puede aumentar la cuota de administración
Existen situaciones claras en las que el incremento no es válido. La cuota no puede subir si:
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El administrador decide el ajuste de forma unilateral.
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No se ha realizado la asamblea que apruebe el presupuesto del nuevo año.
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No existe un acta válida que respalde el nuevo valor.
En cualquiera de estos casos, la copropiedad debe continuar cobrando la cuota anterior hasta que se cumpla el procedimiento establecido por la ley.
Los propietarios tienen derecho a solicitar y revisar la documentación que sustenta el aumento, en especial el presupuesto aprobado para 2026 y el acta de la asamblea correspondiente. Incluso pueden comparar con actas de años anteriores para verificar cómo se han definido los ajustes.
Contar con esta información permite confirmar si el incremento se ajusta a la normativa vigente y a las reglas internas del conjunto o edificio.