La Legalidad del Alquiler Turístico en Conjuntos Residenciales
Cada semana, un gran número de colombianos considera la posibilidad de alquilar sus apartamentos a través de plataformas como Airbnb o Booking. Sin embargo, esta práctica ha generado confusión entre los propietarios de conjuntos residenciales, quienes se preguntan si es legal o no. ¿Pueden los administradores de los edificios prohibir estas actividades?
Reglamento de Propiedad Horizontal
La Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal en Colombia y establece que los propietarios deben usar sus inmuebles de acuerdo con el reglamento de copropiedad. Este reglamento, aprobado por los copropietarios en asambleas, actúa como la “constitución” interna del edificio. Si este documento prohíbe explícitamente el alquiler turístico o de corta duración, la restricción cuenta con respaldo legal. En este caso, la administración puede imponer sanciones que llegan hasta 10 cuotas de administración por año, según el artículo 59 de la misma ley.
Zona Gris: ¿Qué Ocurre si el Reglamento es Silencioso?
Si el reglamento no menciona nada sobre las rentas cortas, los propietarios se encuentran en una situación ambigua. En este caso, ninguna administración puede prohibir unilateralmente una actividad que no está contemplada en el reglamento. Para implementar una restricción, es necesario modificar el reglamento mediante una nueva asamblea, donde se requiera el respaldo del 70% de los coeficientes de los copropietarios.
Permisos y Normativas Adicionales
La Circular DVT 003, emitida por el Viceministerio de Turismo, indica que para operar alquileres turísticos, los propietarios deben obtener el permiso de la asamblea de copropietarios. Esto debe estar reflejado en el reglamento de propiedad horizontal. Asimismo, la Ley 1558 de 2012 obliga a los administradores de los inmuebles a reportar cualquier uso no autorizado ante la Superintendencia de Industria y Comercio, bajo riesgo de enfrentar multas de hasta tres salarios mínimos.
El Rol de las Plataformas Digitales
El Gobierno está en proceso de actualizar las obligaciones para las plataformas digitales. Desde diciembre, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo ha trabajado en un nuevo decreto que, si bien no elimina la necesidad de un reglamento claro, se enfocará en prevenir fraudes y asegurar la veracidad de los datos reportados por los anfitriones. Además, las plataformas deberán verificar semestralmente que los usuarios cuenten con el Registro Nacional de Turismo (RNT) activo.
Requisitos para los Propietarios
El Registro Nacional de Turismo es una obligación para todos los propietarios que ofrezcan alojamiento por menos de 30 días. Este requisito, impuesto por la Ley 2068 de 2020 y reglamentado en el Decreto 1836 de 2021, se debe renovar anualmente. Si el registro no se renueva, puede acarrear sanciones severas. Además del RNT, los propietarios deberán contar con una Tarjeta de Registro de Alojamiento y una póliza de responsabilidad civil.
Cómo Prohibir el Alquiler Turístico
Si los administradores desean prohibir el alquiler turístico en sus unidades, deben convocar una asamblea extraordinaria y obtener el apoyo del 70% de los copropietarios para modificar el reglamento. Este proceso es clave para establecer reglas claras y regulaciones en el interior del conjunto residencial.