Con el aumento del salario mínimo, una de las inquietudes más comunes entre quienes viven en conjuntos y edificios es si las cuotas de administración deben incrementarse en la misma proporción. La respuesta, según expertos en propiedad horizontal, es que no existe una obligación legal automática que así lo determine.
Ángela Montero, directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, explica que el alza del salario mínimo sí influye de manera significativa en los costos de las copropiedades, especialmente porque impacta directamente servicios como vigilancia, aseo y otros contratos tercerizados intensivos en mano de obra.
De acuerdo con estimaciones de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), los gastos asociados a personal pueden representar más del 60 % del presupuesto de una copropiedad, dependiendo de variables como el tamaño del conjunto, el número de torres, las zonas comunes y la existencia de vigilancia permanente.
Sin embargo, aunque el incremento del salario mínimo —que este año fue del 23 %, sin incluir el auxilio de transporte— tiene un peso importante en las finanzas, esto no implica que la cuota de administración deba subir en el mismo porcentaje.
Fedelonjas aclara que, a diferencia de lo que ocurre con el arriendo de vivienda urbana, en la propiedad horizontal no hay un tope ni una fórmula legal automática. La Ley 675 de 2001 establece que es la asamblea general de copropietarios la encargada de aprobar el presupuesto anual y, con base en este, definir las cuotas de expensas ordinarias y extraordinarias.
En la práctica, la administración debe elaborar un presupuesto que refleje los costos proyectados para el año y presentarlo a la asamblea para su análisis y votación. En muchos casos, se ponen sobre la mesa distintos escenarios —más austeros o más amplios— siempre que no generen déficit, y es el máximo órgano de la copropiedad el que toma la decisión final.
“No es obligatorio que la cuota aumente al mismo ritmo del salario mínimo. Puede ocurrir, pero solo si el presupuesto lo justifica o si así lo establece el reglamento o una decisión previa de la asamblea”, señala Montero. La experta enfatiza que la administración no puede aplicar incrementos automáticos si estos no están contemplados en el reglamento de propiedad horizontal o no han sido autorizados expresamente por los copropietarios.
En caso de que se aplique un aumento sin el debido sustento, los residentes pueden acudir a mecanismos judiciales o alternativos de solución de conflictos.
¿Cuándo la cuota puede subir menos que el salario mínimo?
Según Fedelonjas, esto puede ocurrir cuando:
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El conjunto no cuenta con vigilancia 24/7 o tiene una operación sencilla, con menos personal o turnos.
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Se renegocian contratos de vigilancia o aseo, o se logran eficiencias mediante tecnología o reorganización operativa.
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No hay obras relevantes y los gastos de mantenimiento, pólizas y servicios comunes se mantienen estables.
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Existen superávits o reservas que permiten reducir la necesidad de aumentar las expensas, siempre que la asamblea lo apruebe.
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La referencia de ajuste (IPC u otra) solo se aplica si así lo decide la asamblea y el presupuesto la respalda.
¿En qué situaciones puede aumentar más?
La cuota puede incrementarse por encima del salario mínimo cuando el presupuesto refleja alzas importantes en rubros como:
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Vigilancia y aseo (salarios, prestaciones, recargos y turnos).
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Servicios públicos de las zonas comunes.
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Mantenimientos obligatorios y correctivos (ascensores, bombas, redes, sistemas eléctricos).
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Seguros y pólizas con mayores costos.
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Necesidad de cuotas extraordinarias o de fortalecer el fondo de imprevistos, previa aprobación de la asamblea.
¿Qué hacer ante un posible abuso?
Los copropietarios pueden:
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Solicitar por escrito los soportes del presupuesto, cotizaciones y ejecución de gastos, y elevar el caso al consejo de administración o al revisor fiscal.
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Llevar el tema a una asamblea ordinaria o extraordinaria y dejar constancia en el acta.
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Impugnar las decisiones de la asamblea ante la autoridad judicial competente, conforme al artículo 49 de la Ley 675, si se considera que van en contra de la ley o del reglamento.
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Acudir a la Fiscalía si existen indicios de conductas penales como fraude o apropiación indebida.
¿Las tarifas por uso de áreas comunes también suben con el salario mínimo?
Fedelonjas aclara que no hay una obligación legal para que el alquiler de zonas comunes, como parqueaderos comunales o áreas sociales, se ajuste automáticamente al salario mínimo. Estas tarifas dependen de lo que establezca el reglamento de la copropiedad o de lo que apruebe la asamblea. Algunas administraciones las indexan al salario mínimo o al IPC, pero se trata de decisiones internas, no de un mandato general de la ley.