Validez de la Promesa de Compraventa
La promesa de compraventa es un documento crucial en el proceso de adquisición de un inmueble en Colombia. Aunque no transfiere la propiedad, genera obligaciones concretas para ambas partes involucradas. Jaime Alberto Tobón, profesor del Consultorio JurÃdico del Politécnico Grancolombiano, aclara que este tipo de contrato es preparatorio, válido tanto en el ámbito civil como en el mercantil. Su propósito es “asegurar que las partes cumplirán con la celebración futura de un contrato de compraventa, bajo condiciones previamente acordadas”.
Requisitos Legales y Plazos
Según el artÃculo 1611 del Código Civil colombiano, la promesa debe cumplir requisitos especÃficos para tener efectos legales. No existe un plazo fijo para su vencimiento, ya que este se determina por lo acordado entre las partes. Por ejemplo, si se estipula que la escritura debe firmarse el 15 de agosto a las 10 de la mañana, esa es la fecha lÃmite. Si ninguna de las partes actúa dentro de ese plazo, la parte afectada tiene derecho a exigir el cumplimiento o a solicitar la resolución del contrato.
Regulación del Precio de la Vivienda
Un aspecto relevante a tener en cuenta es la Circular Externa No. 004 de 2024, emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Esta disposición señala que el precio de la vivienda debe ser informado en pesos colombianos de manera clara y completa. Esto se vuelve crucial dado que, en Colombia, es común fijar los precios en salarios mÃnimos legales. Esta práctica puede originar aumentos inesperados en el valor del inmueble, complicando la situación para los compradores.
Aumento de Quejas de Consumidores
Entre enero de 2024 y octubre de 2025, la SIC recibió 2.818 denuncias relacionadas con violaciones a los derechos de los consumidores en el sector de la construcción. Los problemas más comunes incluyen información engañosa, cláusulas abusivas y retrasos en la entrega de proyectos. Es importante que los compradores revisen todos los documentos cuidadosamente antes de firmar.
Impacto en la Vivienda de Interés Social
El cambio en la regulación sobre la fijación de precios ha afectado de manera considerable el sector de vivienda de interés social (VIS). Datos del Ministerio de Vivienda indican que la proporción de proyectos VIS ofertados en pesos aumentó del 25% en septiembre de 2025 al 57% en marzo de 2026. Esto sugiere que el mercado está adaptándose a las nuevas exigencias regulatorias.
Riesgos para los Constructores
No obstante, el gremio constructor, representado por Camacol, ha señalado que esta nueva normativa podrÃa trasladar mayor riesgo a los desarrolladores. La preocupación radica en el hecho de que ajustarse a un sistema de precios en pesos hasta el momento de la escritura puede complicar las operaciones y las proyecciones financieras de las constructoras.
Conclusión
Antes de firmar una promesa de compraventa, es esencial entender a fondo las implicaciones legales y económicas. Asegurarse de que el documento esté redactado adecuadamente no solo protege a los compradores, sino que también promueve una relación contractual más transparente y justa.