Lo que debes saber sobre la promesa de compraventa en Colombia 2026

Importancia de la Promesa de Compraventa

Antes del cierre de una transacción inmobiliaria en Colombia, es fundamental entender el rol de la promesa de compraventa. Este documento no transfiere la propiedad de un inmueble, pero establece obligaciones específicas para el vendedor y el comprador. Según Jaime Alberto Tobón, docente del Consultorio Jurídico del Politécnico Grancolombiano en Medellín, la promesa actúa como un contrato preparatorio que garantiza que ambas partes cumplirán con un futuro contrato de compraventa bajo condiciones previamente acordadas.

Aspectos Legales y Vencimiento

El artículo 1611 del Código Civil colombiano detalla los requisitos para que una promesa tenga validez legal. Entre ellos, están las condiciones acordadas sobre la fecha y hora de la firma del contrato definitivo. Si, por ejemplo, el documento indica que el contrato se firmará el 15 de agosto a las 10 de la mañana en la Notaría 5 de Bogotá, ese es el momento en que la promesa expira. Una vez pasada esa fecha sin que se lleve a cabo la firma, la parte afectada puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato.

Regulaciones sobre el Precio de la Vivienda

Una novedad en el sector inmobiliario es la Circular Externa No. 004 de 2024 emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Este documento establece que el precio de las viviendas debe expresarse en pesos colombianos de manera transparente. Esta regulación es especialmente relevante en el contexto actual donde, en muchas ocasiones, los precios se fijan en salarios mínimos mensuales. Esto puede llevar a que el valor del inmueble se ajuste anualmente según el crecimiento de los salarios, lo que podría no ser anticipado por los compradores al momento de la firma.

Impacto en la Vivienda de Interés Social

Cifras de la firma Galería Inmobiliaria, recopiladas por el Ministerio de Vivienda, indican que la proporción de proyectos de vivienda de interés social (VIS) ofrecidos en pesos ha aumentado de 25% en septiembre de 2025 a 57% en marzo de 2026. Este cambio indica que el mercado está respondiendo a las nuevas regulaciones. No obstante, Camacol, la organización que agrupa a los constructores, ha expresado que este ajuste podría incrementar el riesgo para los desarrolladores, al fijar precios en moneda nacional hasta el momento de la escrituración.

Denuncias por Vulneración de Derechos

La SIC ha recibido 2.818 denuncias y 3.255 demandas entre enero de 2024 y octubre de 2025, relacionadas con presuntas vulneraciones a los derechos de los consumidores en el sector de la construcción. Las quejas más comunes incluyen información engañosa sobre las condiciones de los proyectos, cláusulas abusivas y retrasos en la entrega de los inmuebles.

Conclusión

Entender las implicaciones legales de la promesa de compraventa es fundamental para cualquier persona que desee adquirir una propiedad en Colombia. Con las nuevas regulaciones y estadísticas que indican un cambio en la forma de presentar precios, es crucial que tanto compradores como vendedores sean cuidadosos y estén bien informados para evitar futuros inconvenientes.